Råd vid köp av fastighet i Spanien som ännu inte är färdigbyggd

Under fastighetskrisen i Spanien var det många promotorer som gick i konkurs, vilket tyvärr innebar att många ägare stod utan både hus och pengar. Men hur är det idag? Vågar jag köpa ett hus som fortfarande inte är färdigbyggt? Vad händer om promotorn går i konkurs? Det är några av de frågor som vi kommer att besvara i dagens blogginlägg.

För att undvika att bli lurad och/eller att stöta på andra problem rekommenderar vi er att följa nedanstående råd.

1. Ta reda på information om promotorn och dess bakgrund.  Steg ett är att ta reda på vem det är som säljer husen och om promotorn har tidigare erfarenhet i branschen, se om han/hon är ägaren till marken där husen byggs och hur pass solvent han/hon är. De finns promotorer som överlevde fastighetskrisen och har god renommé. För att ta reda på om promotorn är ägaren till marken kan du beställa något som heter Nota Simple. Det går att ansöka efter Nota simple i fastighetsregistret eller på internet och kostar då ca 10 euro. Du kan även ansöka om ett certifikat som bevisar att promotorn har alla licenser som behövs för att börja bygga.

2.Läs kontraktet noga. Läs kontraktet mer än en gång. Gå igenom alla klausuler och fråga alltid om du har frågor. Det privata kontraktet skrivs inte under och kontrolleras inte av notarie men är bindande. Se till att kontraktet inte innehåller “aggressiva” klausuler  som exempelvis att promotorn har rätt att ändra husets design utan att rådfråga köparen. Det är vanligt att man själv kan få välja exempelvis kakel i badrum och kök men det bör framgå i kontraktet. Se också till att det inte står att du förbinder dig att ta lån där promotorn har lån. Den sista klausulen är ogiltiga men för att få igenom sin rätt, är en domstolsprocess ett måste. Det är därför bättre att förebygga än skriva under ett kontrakt med dessa klausuler. Det är också viktigt att se över vad som sker med pengarna om du av någon anledning ångrar dig. Har vi rätt att få pengarna tillbaka?

3. Se över ritningarna Se till att du har ritningarna över bostaden när du skriver under kontraktet. Om det av någon anledning har uppstått en ensidig ändring i byggnationen som du inte har godkänt, kan du bevisa detta.

4. Se över exakt datum för färdigställande samt pris I dokumentet som du skriver under måste priset framgå inklusive moms. I Valenciaregionen är momsen idag 10%. Det ska även framgå datum då du har tillgång till nycklar. Du bör inte godta ett dokument med ungefärliga datum. 

5. Betalningar bör ske via banköverföringar. Delbetalningarna som du gör under tiden huset byggs bör alltid ske via banköverföringar och inte med kontanta pengar. Kontrollera att ägaren till kontot är promotorn och kontot har öppnats endast för att kunna färdigställa den fastighet som du köper. Genom att kontrollera detta kan du vara säker på att promotorn använder pengarna för att färdigställa byggnationen och inte till annat. Det är också oerhört viktigt att promotorn visar att han har en bankgaranti. Om företaget skulle gå i konkurs, betalar banken tillbaka alla dina pengar. Detta var inte vanligt under fastighetskrisen och många förlorade sina pengar och byggnationerna togs över av bankerna.

6. Kräv bankgaranti för samtlig betalningar.  Efter att du har överfört pengar till promotorn, ska denna ge dig ett dokument som garanterar denna betalning, en så kallad bankgaranti. Om företaget skulle gå i konkurs är det banken som betalar tillbaka pengarna som du har överfört till promotorns konto + ränta. Enligt spansk lag måste alla promotorer ha bankgaranti.

7. Kontrollera bostaden innan du undertecknar lagfarten. När fastigheten som du ska köpa är färdigbyggt är det viktigt att du kontrollerar byggnationen ordentligt. Kontrollera att promotorn har använt de material, badrumsmöbler etc enligt kontrakt. Köparen har rätt att få läsa igenom ett utkast av lagfarten 72h innan den undertecknas hos notarie.